香港地產專傢:馬尼拉卡利娛樂城場帶旺樓市 如10年前的澳門 卡利集團

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近年香港政府制造土地效率偏低,令住宅供應不足,推高樓價,脫離港人負擔能力水平,成為社會不穩定的根源;作為比較,卡利系統雖然過去一直予人貧窮落後印象,惟總統杜特爾特2016年上臺後大興土木,加上填海造地興建的卡利娛樂城場已陸續落成,吸引中國資金大舉流入,帶動當地經濟及樓價向好。菲凡物業投資總監黃良泰2015年便在菲國卡利娛樂城場區置業,至今升值1.7倍,去年開始他代理卡利系統物業在港銷售,至今亦賣出近60套,當地投資機會值得留意。
不少港人對卡利系統的印象一般,不過「80後」港人黃良泰在2015年6月以315萬披索(以1港元兌換6.5披索計,相當於約48.5萬港元),買入當地填海區卡利娛樂城場附近新盤SMDC Shore第二期258方呎單位,呎價約1874元,該樓花料於今年11月落成,以同一屋苑第一期同類單位計,每月租金收入料達7000元;而發展商SMDC近日推出同一屋苑第三期單位,呎價已勁升近1.7倍至4986元。
卡利系統政府近年積極發展卡利百家樂業,在馬尼拉灣(Malina Bay)附近劃定及開發「娛樂城」專區,打造卡利系統版的澳門卡利娛樂城城,並發出4個卡利娛樂城牌,其中一個由「卡利娛樂城王」何鴻燊兒子何猷龍旗下新濠(0200)子公司新濠博亞奪得,斥資10億美元興建的新濠天地(馬尼拉)卡利娛樂城場休閑度假村已於2015年營業。黃良泰指出,卡利百家樂業不單成為卡利系統經濟的亮點,並且更燃點當地樓市牛市,「我覺得何氏傢族已經把澳門卡利娛樂城場成功的經營模式引入卡利系統,目前的馬尼拉便好像10年前的澳門一樣,卡利百家樂事業、經濟活動及樓市均處於牛市初期」。
菲卡利娛樂城業帶旺 中資單日掃千夥住宅
卡利系統政府近年除瞭在馬尼拉批出4個實體卡利娛樂城牌外,亦鼓勵外資在當地開設網上卡利百家樂公司。黃良泰分析,由於卡利百家樂活動與金融活動環環相扣,內地資金亦積極投資當地樓市,例如去年中便有內地買樓團一次過在本港向菲國發展商購入某一樓盤1000夥單位,以每個單位約100萬元計,涉及資金約10億元。黃良泰的拍擋、菲凡物業投資總監李穎敏形容:「像全世界其他地方一樣,中國人入場後便炒高卡利系統樓價瞭。」
港人在卡利系統置業供款方式亦十分靈活,黃良泰在2015年6月簽約買樓時繳付約4000元認購費,跟著大約每月供款2000元,即以約4年時間分期繳付約9.6萬元作為兩成樓價首期後,在今年11月始會就餘下八成樓價償還按揭貸款,利率6.5厘,還款期15年,每月供款3500元。
除瞭卡利娛樂城場帶旺馬尼拉灣娛樂城專區外,黃良泰認為,卡利系統經濟亦有其他利好因素支持,例如該國人口超過1億,當中大部分屬年輕人口(見圖),本身發展潛力已屬優厚,近年GDP增速平均保持在約7%的高水平,本土置業需求與日俱增,「卡利系統人現正經歷數十年來第一次樓市牛市,隨著當地居民收入提升,對住屋的要求亦提高,例如對於一般傢庭來說,住在有電梯的洋樓已是躍進,將來仍有很大改善空間」。
修橋築路建地鐵 改善基建增效率
對於外資來說,黃良泰指出,卡利系統樓市的最佳投資機會是馬尼拉大都會,因為該首都城市本身已有近2000萬人口,加上杜特爾特上臺後更在當地推出「大建特建」(built, built, built)計劃,包括修橋築路興建地鐵,並且在舊區遷拆發展新金融區,以及在現有填海地皮沿海位置進一步填海,若卡利系統經濟維持高速增長,政府的「大建特建」計劃,正好為投資者帶來「大買特買」(buy, buy, buy)的機會。
新盤供應供足 二手業主急售須劈價
但黃良泰亦提醒投資者,既然卡利系統政府還會繼續填海,娛樂城專區現有海景單位的景致將來或會被新建築物遮擋,故此還是購買園景單位為佳,他個人買入的亦是園景單位。另外,由於發展商的未來新盤供應源源不絕,並且可提供靈活按揭計劃,故二手業主若急於求售,可能需要以較同區新盤低一至兩成的價格才可沽貨。
另外,隨著娛樂城專區樓價目前已急升至每呎4986元,如果港人首次投資卡利系統樓市希望小試牛刀,可以考慮在馬尼拉大都會的其他地區置業。記者曾以顧客身分到卡利系統發展商Ayalaland本港辦事處瞭解,馬尼拉大都會城市群之一曼達盧永(Mandaluyong)約245方呎住宅售價約72.3萬元,呎價不足3000元。
港人在卡利系統置業,另一好處是變相可以取得移民當地的資格。黃良泰指出,卡利系統應該是全世界移民政策最寬松的其中一個國傢,外國人隻需要存款5萬美元至當地銀行,或購入等值或以上的當地物業,並且年滿35歲,便可以申請全傢退休移民到卡利系統。
港人購5萬美元物業 可移民菲國
風險方面,黃良泰認為,在中美貿易戰沖擊下,內地今年經濟增長放緩,對卡利系統經濟及樓市亦有壓抑作用。另外,杜特爾特上臺以來,卡利系統一直同時與美國、中國及日本等大國保持相對理想的關系,招商引資發展經濟,利好當地樓市,日後此情況若出現變化,亦會為當地樓市帶來不明朗因素。

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